房地产如何进行转让

    房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
国家法律法规对转让房地产的条件作了规定，一般来说，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
由于出让方式取得土地使用权,使用权人支付了一定的对价，享有较大程度的处分权，而以划拨方式取得土地使用权的，因使用权人并未支付相应的对价，所以对这样的房地产的转让有更多的限制。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。如果这一申请得到有批准权的人民政府的批准，准予转让使用权人转让的，首先应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
国家法律法规对可转让的房地产作了一些消极条件的限制，有下列情形的房地产，不得转让：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合上述的几项条件的；
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
(3)依法收回土地使用权的；
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
(5)权属有争议的；
(6)未依法登记领取权属证书的；
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

符合法律条件的房地产转让，在转让时当事人应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
由于房地产的特殊性，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人应当按原合同规定的用途使用土地，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
同时，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让， 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。