湖北省针棉织品进出口公司诉武汉远东房产开发有限公司商品房预售合同案

[案情]
    原告：湖北省针棉织品进出口公司（以下简称针棉进出口公司）。
    被告：武汉远东房地产开发有限公司（以下简称远东房地产公司）。
    第三人：武汉国际信托投资公司（以下简称武汉国投公司）。
    1993年9月18日，针棉进出口公司与远东房地产公司签订一份订购综合楼合同。双方约定：远东房地产公司将在新华路231号建造一座综合楼（即远东花苑D座）销售给针棉进出口公司，连同该综合楼所占5亩土地的50年使用权一并转让给针棉进出口公司；综合楼建筑面积15000平方米，每平方米售价为3978元，此价格已含不可预见费用和包干费用，为不变价格；房屋开发过程中的拆迁费、城市建设配套费、土地转让费、设计费，建筑安装费、楼房消防及生活用水设施、电力增容、购买综合楼发生的一切税费均由远东房地产公司承担；针棉进出口公司应自合同生效之日起，依工程进度分11期向远东房地产公司给付工程款，并支付定金300万元；如远东房地产公司不能按期将武汉市规划局审批的设计方案、红线图送给针棉进出口公司，即视为解除合同，应双倍返还定金600万元，反之，若针棉进出口公司在1993年12月31日之前解除合同，远东房地产公司不退还定金。合同还规定，远东房地产公司必须于1993年12月31日正式开工，于1995年10月31日将综合楼交付使用；如远东房地产公司未按规定的竣工日期交付房屋，或针棉进出口公司未按约定期限支付工程进度款，则从逾期之日起，每超过30日，按购房总价款的5%。支付给对方违约金。1993年9月22日，针棉进出口公司按约定向远东房地产公司支付购房定金300万元。1993年11月5日，远东房地产公司按约定将武汉市规划局批准的该综合楼方案及方案设计图报送针棉进出口公司。1993年12月8日，双方又达成了一份补充协议，约定：该综合楼因设计需要，增加建筑面积800平方米，增加面积的售价仍为每平方米3978元，所增加的工程款3182400元，由针棉进出口公司分7次支付，每次45万元，余额与主合同一并执行；原地下室设计高度由3米增至4.5米，所增加部分不增加工程造价。补充协议订立后，远东房地产公司因拆迁工作拖延，至1995年10月中旬，施工形象进度仅达第三层。针棉进出口公司在按合同约定支付工程进度款的同时，多次致函指出对方违约。1996年3月5日，该综合楼封顶。针棉进出口公司和远东房地产公司协商，交房日期延至1996年6月30日。但该日止，远东房地产公司未按约交房，并要求针棉进出口公司继续付款，针棉进出口公司要求远东房地产公司履行交房的合同义务，并拒绝再向其付款，双方遂发生纠纷。
    从1993年9月22日至1996年9月16日，针棉进出口公司按约定分13次共向远东房地产公司付款56957800元（包括300万元定金在内），另以远东房地产公司违约为由分4次从应支付的工程款中扣留135万元作为违约金，远东房地产公司对此无异议并开具了收据。在施工过程中，应针棉进出口公司的要求，远东房地产公司先后16次对工程局部装修及土建工程进行了变更。本案在审理中，经受案法院委托湖北省建设银行对该综合楼未完工程和实际建筑面积进行了鉴定，其结论是：综合楼实际建筑面积为16364.36平方米，未完土建工程造价为4967749.96元，新增工程设备造价（电梯提高档次）为949412元。
    远东房地产公司系武汉国投公司、中国房地产开发总公司武汉岸公司、香港远东系统有限公司共同开办的中外合资企业，注册资本3636000美元，其中武汉国投公司出资额占40%，从1993年8月至1997年年初，远东房地产公司的法人代表均由武汉国投公司法人代表兼任。1995年3月，远东房地产公司与武汉国投公司先后签订了8份抵押贷款合同。合同约定：武汉国投公司贷给远东房地产公司4200万元人民币，还款期分别为1995年11月或花苑土地使用权抵押给武汉国投公司，期限至1996年12月。双方按规定办理了抵押登记手续。按贷款合同约定，前述贷款应用于远东花苑开发。但远东房地产公司未将此款用于远东花苑建设，贷款期满后亦未能偿还。
    1996年2月，远东房地产公司致函武汉地名委员会，证明该综合楼已全部由针棉进出口公司订购，要求该委员会协助办理有正式命名该楼为凯盟大厦。远东房地产公司亦按规定办理了该楼房的商品房预售许可让。
    原告针棉进出口公司于1996年10月向湖北省高级人民法院起诉称：1993年9月18日、12月8日，我公司与远东房地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议合法有效。我公司按约定向被告支付了工程款5830万元，而被告严重违约，至今不能按合同约定的期限交付房屋。请求法院判令被告交付楼房；承付违约金3770万元；赔偿经济损失580万元；返还定金300万元并承担本案诉讼费用。
    被告远东房地产公司答辩称：工期拖延的原因是原告频繁地变更工程设计、组织人员进行内部装饰和安装空调。请求由原告承担国家现行政策规定的税费、城市配套费及地下室增高的费用。
    第三人武汉国投公司申请参加诉讼称：我公司和远东房地产公司签订的土地使用权抵押贷款合同合法有效。远东房地产公司未能按约偿付4200万元贷款本息，请求法院令远东房地产公司以远东花苑D座及其土地使用权作价抵偿贷款本息。

[审判]
    湖北省高级人民法院审理认为：针棉进出口公司与远东房地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议，属订购性质的预售商品房合同，合同及补充协议所约定的内容符合国家法律及有关商品房预售的规定，双方意思表示真实，应认定有效。被告远东房地产公司在签订上述合同，收取了针棉进出口公司的购房款并进行施工达一年多之后，又与武汉国投公司签订抵押合同，在未告知针棉进出口公司或者征得其同意的情况下，将已预售的综合楼所占用的土地使用权抵押给武汉国投公司，而武汉国投公司明知该综合楼及土地使用权已经预售，仍与远东房地产公司签订抵押合同，显属双方恶侵害针棉进出口公司利益的行为，应认定该抵押合同中关于综合楼所占的土地部分为无效抵押。武汉国投公司主张应从该综合楼即远东花苑D座享有4200万本金及利息优先受偿权的请求应予驳回。针棉进出口公司按期支付了工程款，而远东房地产公司未按约定期限交付楼房，至今尚有490余万元造价的土建工程未完工，远东房地产公司对此应依合同约定承担违约责任。远东房地产公司辩称因针棉进出口公司原因影响房屋迟延交付的理由无事实依据，其要求针棉进出口公司承担城市建设配套费、绿化费、税费等的主张与合同的约定不符。针棉进出口公司多次对局部工程提出了修改意见，故对其要求远东房地产公司支付定金300万元及赔偿损失580万元的请求不予支持。鉴于针棉进出口公司要求按现在的施工现状交付房屋，远东房地产公司又无能力完成剩余工程，本院对针棉进出口公司的该项请求予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条第（四）项、第一百零六条第一款，最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十五、二十六、三十一、三十九、四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，于1997年9月15日判决如下：
    一、 棉进出口公司与远东房地产公司签订的订购综合楼合同及补充协议终止履行。该综合楼的城市建设配套调增、供电增容费调增、供水增容、未完工程部分的开发费用、房屋过户税费、绿化费、自来水管网改造等按合同约定，均由远东房地产公司负担。
    二、 远东房地产公司于本判决生效之日起60日内，向针棉进出口公司交付综合楼，并与针棉进出口公司办理交付房屋资料及验收、结算过户手续。
    三、 综合楼新增加的电梯费用949412元，由针棉进出口公司支付给远东房地产公司。
    四、 远东房地产公司按合同约定向针棉进出口公司支付延期交房违约金（从1996年7月1日至实际交房3日止，按购房总价款65097500元的5%。每30天计付一次）。
    五、 驳回针棉进出口公司的其他诉讼请求。
    六、 驳回武汉国投公司的诉讼请求。
宣判后，本案的当事人均未上诉。

[评析]
    这是一件比较复杂的商品房预售合同纠纷案。正确处理以下几个问题是审理本案的关键。
    1． 关于原告和被告间的合同性质问题，在审理中颇有争议。一种意见认为该合同是委托建房合同，第二种意见认为是共建房屋合同，第三种意见认为是商品房预售合同。判决采纳了第三种意见定性，该合同属商品房预售合同，笔者认为是正确的。理由是：在学理上，商品房预售是指房屋的建筑工程尚未完成时，房地产开发商就将其预先出卖，先收一部分款项，等施工完毕收取其余款项后再转移房屋所有权的买卖方式。商品房预售合同有以下特征：第一，作为预售方的房地产开发商办理了商品房预售放可证；第二，预售方在将商品房的所有权转移给买方之前是商品房的所有权人和商品房占用土地的使用权人；第三，预售方的权利是按约定向买方预收部分并且最终将商品房的所有权转移给买方。本案时间、质量标准施工并最终将商品房的所有权转移给买方。本案的原、被告所签订的订购综合楼合同即符合商品房预售合同的特征。首先，预售方被告办理了商品房预售许可证，具有预售商品房的资格。其次，被告在综合楼建成之前是该楼房所占国有土地的使用权人和在建成时是该楼房的所有权人。再次，房款的收取方式及房屋所有权转移方式的约定亦符合商品房预售合同的特征。委托建房合同的特征是委托方委托承建方按委托方的要求承建房屋，委托方既是房屋所占土地的使用权人，亦是房屋的所有权人，即委托方对房屋所有权的取得属原始取得。而本案原、被告所争议的综合楼的所有权人是被告而非原告。因此，原、被告间的订购综合楼合同不属于委托建房合同。合作建房合同是指享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，合作各方按约定分别取得综合楼的所有权，而是预售方被告作为楼房的所有权人出卖房屋的所有权于原告。因此，原、被告间的合同亦不属于合作建房合同。如果将该合同定性为委托建房合同，那么原告就是综合楼的所有权人；如果将该合同定性为合作建房合同，那么原告和被告之间的纠纷就是对综合楼的权属纠纷。而委托建房合同、合作建房合同纠纷应适用的法律及判决结果与预售商品房合同纠纷应适用的法律和判决结果是不同的。因此，准确界定本案原、被告间的订购综合楼合同的性质，是正确处理本案的前提。
    2． 关于原、被告间的预售商品房合同的法律效力问题。原、被告间的合同是否有效，是部分有效还是全部有效，直接关系着原告、被告和第三人的利益，亦直接决定着本案的判决结果。法院判决原、被告间的预售商品房合同是有效合同，笔者对此持赞同态。原、被告间的合同是1993年9月签订的，而我国的《城市地产管理法》却是1995年1月1日起施行的。根据民事法律规范一般不具有溯及力的原则和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》之规定，审理本案不能适用《中华人民共和国城市房地产管理法》，而应当适用《民法通则》和《经济合同法》以及最高人民法院的"解答"。根据《民法通则》第五十五条、《经济合同法》第七条和最高人民法院《关于审理第二、第二十四、第二十五条之本案原、被告间的合同只有符合下列条件才有效：第一，从事房地产开发给营业执照的房地产开发企业，本案被告具备这一资格。第二，商品房的预售方取得了土地使用权证，投入了一定的开发资金并且取得了商品房预售许可证，本案被告并发涉讼房产活动亦符合该条件。第三，合同是当事人在平等、自愿的基础上签订的。本案原、被告间的预售商品房间的合同并不违反法律的规定，亦不损害国家、集体或第三者的利益。因此，本案原、被告间的预售商品房合同符合有效的要件，故法院判决该合同为有效合同。
    3． 关于被告和第三人间的土地使用权抵押合同的法律效力问题。三方当事人间的讼争直接表现为二个合同间的法律效力的冲突。原告主张其与被告签订的商品房预售合同是有效合同，因而据此请求法院判决被告将讼争房的所有权转移给其所有。第三人认为其与被告订立的国有土地使用权抵押合同是有效的，因而据此请求法院保护其对抵押物讼争房及其所占的土地使用权的优先受偿权。
    第三人和被告之间的土地使用权抵押全合同的法律效力认定，不仅涉及该合同双方当事人的利益，而且关系到原告的重大利益。根据我国〈民法通则〉第五十五条和最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉第十五条之规定，有效的国有土地使用权抵押合同必须符合以下条件：第一，合同双方当事人具有相应的民事行为能力；第二，意思表示真实；第三，土地使用者办理了土地使用权抵押登记手续；第四，不违反法律或者社会公共利益。被告和第三人签订的土地使用权抵押合同符合前述第一、第二和第三个有效条件，但法院认为被告和第三人订立土地使用权抵押合同，属恶意损害原告利益的行为，违反了〈民法通则〉第五十八条第（四）项之规定，因而判决被告和第三人的土地使用权抵押合同无效。笔者认为法院的该项判决符合法律规定。
    恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，是指当事人之间非法串通在一起，共同订立某种合同，造成国家、集体或者第三者利益的损害这种合同。这类合同主要特点是，第一，当事人出于恶意，即明知或者应知某种民事行为将造成国家、集体或者第三者利益的损害，而故意为之。第二，当事人间互相串通，都希望通过实施某种行为损害国家、集体或第三者的利益。
    本案被告和第三人订立土地使用权抵押合同的待业显然属于《民法通则》第五十八条第（四）项规定的情况，首先，原告和被告间的商品房预售合同是1993年9月订立的，而被告和第三人间的土地使用权抵押合同是在1995年3月订立的。商品房预售合同成立在先，土地使用权抵押合同成立在后。其次，第三人是被告的股东，从1993年8月至1997年年初，被告的法定代表人由第三人的法定代表人兼任。因此，第三人对被告的法定代表人代表被告与原告订立的预售商品房合同，是明知的。再次，第三人和被告明知综合楼的所有权及其所占土地的使用权已预售给原告，明知如果双方建立土地使用权抵押关系将损害原告的利益，双方仍然订立土地使用权抵押合同。因此，第三人和被告的行为属于恶意串通，故意损害原告利益的行为。该行为建反了法律的规定，因而属无效的司行为。据此，法院依法判决第三人和被告签订的土地使用权抵舞会事同中关于综合楼部分的土地使用权抵押无效，并判决驳回第三人的诉讼请求，无疑是正确的。

[责任编辑按]
    本案判决认定原告与被告之间的合同属商品房预售合同，被告与第三人签订的抵押合同所涉讼争之房地产部分，因该双方当事人恶意通谋损害原告的利益而无效，均属正确。唯认定抵押的效力，亦可以另一角度揭示，并对认识预售商品房的法律问题有所帮助。
    债务人为担保其债务的履行，向债权人设定抵押，不论是以动产还是邓小平动产为抵押物，以为债务人所有或有权处分为原则。以预售商品房方式转让房产所有权和随附之土地使用权，对预售方来说，自预售合同签订成立之时起，所预售的特定房地产之权利，不再属预售方可单方予以处分的权利，即房地产预售后所产生的第一法律约束力，为限制预售方再为处分，以保护预购方在约定期限届满时权利的实现。因此，即产生预售方不在预售之房地产上另设定他项权利的义务，如有设定，则该设定行为无效。据此，预售方就已预售的房地产至少是落入了无权再行处分的状态，其就已预售之房地产再向第三人设定抵押，即违背了抵押的基本原则，因而无效。加之本案抵押合同之抵押权人明知讼争之房地产已预售给原告，仍与被告签订抵舞会事同，意欲以抵押权的优先受偿权能来使被告丧失向原告履行凳义务的能力，借以损害原告的合法权益，显违诚实信用之原则，抵押权人有明显的过错，故仍不能认定该抵押合同有效。

（案例提供单位：湖北省高级人民法院
编写人：湖北省高级人民法院武星
责任编辑：中国应用法学研究所杨洪逵）

本案例选自《人民法院案例选》
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